賃借人が差し入れた保証金の返還義務を競売における買受人が引き継ぐか

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Last updated 2016.2.17mf
弁護士河原崎弘
相談
当社は、2001年2月、新築ビルを借りました。同年3月、ビル所有者は、銀行のために抵当権を設定、登記しました。当社はビルを借りるに際し、ビルのオーナーに保証金1億円を預けました。賃貸借契約の中では、「保証金は10年間据え置き、10年後から10年間にわたり均等返済する」と決められています。
この度この建物は競売にかけられ、色々な人が尋ねて来るようになりました。
競売でビルの所有者が変わった後に当社がビルを使えるかどうか不安です。さらに、当社が差し入れた保証金は競売で不動産を買った人から返還してもらえると考えていましたところ、「当初のオーナーに返還義務がある」と言う人がいます。当初のオーナーは破産状態ですから、そうなると、当社は1億円を返してもらうことは不可能です。
現在とても不安です。
相談者は弁護士会で法律相談をしました。

回答
競売 でビルの所有者が変わった場合、賃借人に建物明渡し義務があるかどうかは賃貸借契約に基づきビルの引渡しを受けた時と競売の基になる抵当権設定登記の時を比べ、早い方が勝ちます(民法177条、借地借家法31条1項)。 本件では、賃借人の入居(建物引渡)の方が早いので、競売で賃借権は消滅せず、新所有者(買受人)は賃借権の負担の付いた所有権を取得することとなります。
相談者の会社とビルの新所有者は、借主、貸主の関係に入りますので、敷金等は新所有者が返還義務を引き継ぎます。建設協力金、保証金はどうかと言いますと、裁判所は、新所有者に返還義務を認めない傾向にあります。
保証金返還時期は据置期間が決められ、賃貸借契約の期間とは別であるので、保証金の契約は賃貸借契約とは別の消費貸借契約と見られてしまうのです。保証金が賃貸借契約の存続期間中預けられ、賃貸借契約終了時に返還されるなら、それは保証金との名前にかかかわらず、敷金と見られ、新所有者に引き継がれます。
本件の場合、保証金は新所有者に引き継がれない可能性が大です。当初の貸主に請求することになりますが、当初の貸主が破産状態ですから返してもらうことは無理でしょう。そこで、1億円もの高額な保証金を入れる場合は、貸主にも保証人を立ててもらう必要があったのです。

競売での買受人の立場からは、賃借権の負担はあるが、保証金返還義務の負担はない物件として本件 ビルを買受ける ことができます。しかし、実際は、賃借人と一戦交える覚悟で入札する必要があります。

判例
虎ノ門 弁護士河原崎弘 03−3431−7161
登録 April 2,1999