地主から多額の更新料を請求された

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2015.5.28mf更新
 

相談:不動産

私は、土地を約60坪借りています。来年が更新時期に当たりますが、地主(寺)の代理人弁護士から、更新料として500万円を請求する通知がきました。この金額は、土地の時価(具体的には路線価)の5%に当たるそうです。 私が、弁護士に会って話をしましたが、弁護士から、「他の借地人も同じ。一人だけ例外にできない」と言われてしまいました。
不動産賃貸借契約書には、「本契約期間満了のとき賃借人において契約更新を希望するときは賃貸地の時価の2割以内の 更新料を賃貸人に支払う」と書いてあります。弁護士は、この条項を根拠にしているようです。
私の借りている土地は、他の借地人に比べて、広いので、更新料は多額になる面はありますが、大きな金額です。更新料を払うべきでしょうか。また、この金額は妥当でしょうか。

法定更新

土地賃貸借契約の更新料の相場は、借地権価格の5〜10%、更地価格の2〜6%など諸説あります。しかし、法律上は、借主に支払い義務はありません。
建物所有目的の土地賃貸借契約の期間満了に際し、更新について、貸主(地主)は、正当の事由がなければ異議を出せません(借地借家法6条)。正当事由の要件は、厳格で、通常は、正当事由は認められません。土地賃貸借契約は、法律の力で同一の条件で更新されます(法定更新、借地借家法5条)。
更新後の期間は、次のようになります。 以上は、強行規定です(9条)。 そこで、通常は、貸主は、更新料を要求できないのです。

更新料の合意

地主が、更新料を請求できるのは、更新料の合意がある場合と、合意がない場合は、その地方に更新料支払いの慣習ないし慣習法がある場合です。
不動産賃貸借 の中に、更新料支払いの合意がある場合は、その金額が「相当」である限り有効とするのが、多くの判決例であり、多くの学説です。あなたの場合は、土地の時価の「2割以内」との合意しかないのですから、金額についての合意はなく、地主と協議して、更新料の金額を決める必要があります。地主が、一方的に5%の金額と決めても、それは、借地人に対して拘束力を持ちません。
判例を見ると、土地の「2割の範囲内の更新料」とか、「時価の1割」と、更新料を約束した契約について、つぎのように判決し、認めていません。 ただし、実際に、更新料支払いの合意をした後に更新料の支払いを怠ると、賃貸借契約を解除されます。解除を認めた最高裁の判決があるのです。

更新料支払いの慣習ないし慣習法

多くの判決は、合意がない場合は、その地方に更新料支払いの慣習ないし慣習法があれば、賃借人は、更新料支払いの義務があるとしています。
しかし、更新料支払いの慣習ないし慣習法を認めた判決は、ほとんど、ありません。次の判決を参考にしてください。

低い金額の更新料の提案

以上の通りです。契約書に更新料について言及した 条項がありますので、あなたは、その弁護士と誠実に話し合いをする義務がありますが、5%の更新料を支払う義務はありません。
ただし、地主とは長く付き合う関係ですので、いたずらに紛争を発生させることもまずいです。そこで、更新料として、土地の時価の1%くらいの提案をして、2%くらいで妥結したらどうでしょう。

河原崎法律事務所 弁護士河原崎弘 03-3431-7161