更新料不払いと土地賃貸借契約解除/弁護士の法律相談

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2015.7.10mf
弁護士河原崎弘

相談:不動産

土地を借りています。20年の更新時期に際し、更新料を200万円支払うことを合意しました。ところが、我が家の家計が苦しくなり、200万円用意することができません。
この場合、更新料を支払わないと、土地の賃貸借契約を解除されてしまうでしょうか。

回答

更新料条項、あるいは、更新料支払いの合意は、裁判で、無効とされる場合があります。しかし、下記条件を満たすと, この条項あるいは、合意が有効とされる場合もあります。 更新料支払いの合意が有効な場合、賃借人が更新料を支払わないことを理由に解除できるかは大きな問題です。
賃貸借契約上の賃借人の義務は、賃料の支払いです。更新料は、賃料の一部、あるいは、賃料の前払いの性質を持ちますので、更新料の不払いは、賃料の不払い同様に解除事由になるのではないかが問題となります。
ただし、賃貸借契約は、当事者の信頼関係に基礎をおく、継続的契約ですので、信頼関係を破壊すると認められる程度の不払い、例えば、地代の場合は6か月くらい(以上)の不払いとかが必要となります。
この点については、裁判例・学説とも見解に争いがありましたが、最高裁は解除事由になると判示しています。 相談者の場合、地主が期限付きで催告してきた場合、支払わないと、契約を解除させるおそれがあります。

判決:更新料

2010.1.19
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