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2016.1.17mf
弁護士河原崎弘

貸主が不動産を共有している場合のサブリースにおける賃料減額
サブリースとしての共有建物の賃貸借契約における賃料減額の合意に共有者全員の同意が必要か

(工事中)

相談
当社(不動産会社)は、不動産のサブリースを主たる業務にしています。当社が賃貸借契約(サブリース契約)しているマンション1棟(114室)は、相続物件であるために、オーナー(貸主)5人の共有となっています。当社は、マンション1棟を5人から借りています。
当社は、3人とは賃料減額の合意をしたのですが、残りの2人と合意ができておりません。この契約期間は20年です。
貸主の過半数が同意していますので、賃料は減額されたと考えてよいでしょうか。そうでないと、協力して賃料減額の合意をしてくれたオーナーには、少ない賃料を支払うことになります。これは、どのように処置したらよいでしょうか。
相談者は、顧問の弁護士事務所を訪ねました。

回答
サブリース契約において、賃料を減額しないとの特約があっても、賃料減額請求は可能です。
一般にオーナー(賃貸人)が共有している不動産の賃貸借契約において、賃料の変更は管理行為であり、共有者の過半数で決めることができます(民法252条)。しかし、長期にわたるサブリースのような賃貸借契約では、このとおり管理行為になるか疑問です。
下級審ですが、判例では、民法605条の期間(建物については3年)を超える賃貸借契約締結は処分行為であり、従って、賃料変更も処分行為であり、貸主全員の同意を要するとしたものがあります(民法251条)。
あなたの会社が、一部のオーナーと賃料減額の合意をしても、それは他のオーナーに主張できない可能性が大きいです。そこで、賃料減額するには、一部のオーナーから減額の同意を取り付け、さらに、オーナー全員に対しては、借地借家法32条に基づき賃料減額請求をするとよいでしょう。

判例

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