親子間の土地使用貸借契約の解約

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2017.11.16mf更新
弁護士河原崎弘

相談(不動産)の概要:二世帯住宅をやめたい

平成20年2月、ある老夫婦が法律事務所を尋ね、弁護士に次のような相談をしました。

平成5年、私は、所有地上に建物を改築しました。そのとき、子供2人がいる長男夫婦がマンション住まいでした。そこで、私と長男は、共同して建物を建て、2所帯住宅を建築することにし、長男10分の7、私10分の3の持分で登記しました。
建築後、私達(私と妻)は1階に、長男夫婦は2階に住むようになりました。台所と風呂は1階にしかありませんので、台所は、時間で分けて使い、 長男夫婦と子供達は1階に来て風呂に入ります。
一緒に住んで半年くらいしてから、私達と長男夫婦の生活の違いを感じるようになりました。長男の嫁は、私の妻に対し、「台所の使い方が悪い、使った後が汚い」と言ったり、洗濯機を使った後の「片付け方が悪い」と言ったりするのです。そのため、 妻が身体の具合が悪くなり、2ヶ月ほど入院してしまいました。
妻が入院している間、私は、長男の嫁から食事の世話をしてもらいましたが、朝飯だけで、それも塩握り飯が1つだけ置いてあるだけとの状態でした。私はいつも食事は1人でしていました。私も不愉快な気持ちになり、自分で、コンビニで弁当を買って食べるようになりました。
その後、長男の嫁、子供たちは、私達を無視し、口をきかなくなり、ボランティアが訪問してくるのを拒否したりするようになりました。
その上、長男の嫁は、妻から私の年金が入る預金通帳を取り上げたのです。これは、私が強く言って取り返しました。しかし、これから、身体が弱くなったら、どうなるかと心配し、平成19年、夫婦で老人ホームに入りました。
しかし、老人ホームに入っても、お金が必要で必要ですので、私は、長男夫婦に家から出てもらい、2世帯住宅を取り壊し、土地を売却したいです。

訴えの提起

弁護士は、すぐ内容証明郵便にて、長男に対して、建物収去土地明渡しを求めました。長男からは返事がありませんでした。
平成20年3月、弁護士は、建物収去土地明け渡を求めて、訴えを提起しました。原告が親、被告が息子(長男)の裁判です。
長男は、「生活費の補助として月額10万円を支払うこと、地代と家賃を相殺する約束があった」して、賃貸借契約があったと主張しました。
途中、2回ほど、和解(話合い)期日が持たれ、原告は立退き料として500万円ほどを提供する案を提示しましたが、被告は、これを拒否しました。被告の弁護士は、「まさか、裁判所は解除を認めないだろう」と考え、油断している様子がありました。

判決:使用貸借契約と認めた

平成20年12月、「建物収去土地明渡し判決」がありました。判決理由は次の通りです。
本件は、親子の情誼を背景にし、親が持てる資産たる土地を提供し、子が親と同居し、その面倒を看ることを実質的目的とした使用貸借契約である。
原告らは、被告及びその家族に不信感を募らせ、老人ホームに入居し、原告と被告間の信頼関係は破壊され、親子の情誼に基づいた共同生活の継続は不可能となった。
そうすると、本件土地の使用貸借契約の実質的目的は達成不可能となった。原告が被告に本件土地を無償で使用させる実質的根拠は失われたと評価できる。原告は、民法597条2項但書きを類推適用して使用貸借契約を解除できる。
裁判所は、建物収去土地明渡しを認めたのです。

訴え提起から判決まで短期間で終わりました。それは、原告の弁護士が(土地を売りたいので早く裁判を終わらせたいとの依頼者の希望を入れ)、証拠(甲号証)と人証申請書など、原告が提出すべき書類を、ほとんど全て、訴え提起時に、提出したこと、被告も、被告側の弁護士も、(理由は不明ですが)裁判に熱心でなかったことなどを挙げることができます。

その後(控訴、和解)

長男は、控訴しました。半年後、東京高等裁判所において、父親が長男の建物を買取るとの和解が成立し、長男は、土地を明渡しました。

解説

使用貸借契約は、無償で目的物を借りる契約です。土地使用貸借契約は、借地借家法の適用はなく、借主(使用借権者)の保護は弱いです。土地建物の賃借人の権利は強く、居住権などといわれますが、土地建物の使用貸借での借主には、その意味での居住権はありません。
使用貸借契約は、次の時点で終了し、借主は使用貸借の目的物を返還しなければなりません。 重要な判断基準は、貸主と借主の信頼関係が破綻したかです。使用貸借契約は、貸主と借主間の信頼関係に基礎をおく契約ですから、信頼関係が破綻していると、解約が認められます
下の判例を参考にしてください。

参考条文

民法第597条(借用物の返還の時期)  
@借主は、契約に定めた時期に、借用物の返還をしなければならない。
A当事者が返還の時期を定めなかったときは、借主は、契約に定めた目的に従い使用及び収益を終わった時に、返還をしなければならない。ただし、その使用及び収益を終わる前であっても、使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸主は、直ちに返還を請求することができる。
B当事者が返還の時期並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも返還を請求することができる。

使用貸借についての 参考判例


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