親子間の土地使用貸借契約の解約

相談（不動産）の概要：二世帯住宅をやめたい

訴えの提起

判決：使用貸借契約と認めた

その後（控訴、和解）

解説

• 返還時期が決められている場合は、返還時期
  土地建物賃貸借契約のような、法定更新はありません。
• 契約の目的に従った使用収益の終了
  使用収益が終わっていなくとも使用収益をするのに足りる相当な期間の経過
  これは、契約締結後の事情の変更により、契約で定められた使用収益の目的の達成が不能と なった場合や、契約の基礎、または前提となった当事者間の信頼関係が破壊されるなどして、貸主が借主に対して目的物を無償で使用させるべき実質的な理由が欠けるに至ったような場合にも、類推適用すべきであるとの趣旨です。
  具体的には、離婚、看護の放棄などで、信頼関係がなくなった場合です。
  使用貸借契約締結（同時に建物新築）後の期間も重要な要素です。しかし、使用貸借契約締結後４年の時点での解約を認めた事例（下記平成3年の判決）、１０年の時点で解約を認めた事例（昭和61年の判決）もあります。
  ただし、38年経過しても、解約を認めない事例があります（平成2年の判決）。これは、借主が土地に対する固定資産税を負担し、賃貸借契約に近かったからでしょうか。
• 借主の死亡したとき
  賃貸借契約のように、借主の地位は相続されません。

参考条文

使用貸借についての 参考判例

• 東京地方裁判所平成２７年６月２３日判決
  本件使用貸借契約には，返還時期の定めがないところ，上記（２）の認定事実によれば，原告らと被告との間には，財産や会社の所有，経営をめぐって深刻な 対立があり，本件使用貸借契約の開始時とは，貸主である原告Ｘ１と借主である被告との人的つながりの状況は著しく変化していること，Ｃは事業を縮小して，一定の 賃貸収入を得るのみとなっていること，原告Ｘ１は高齢で身体活動は妻である原告Ｘ２の介助を要する状況にあり，その月額収入は，月額支出を控除するとさほどの余 裕はないが，他方，被告は，Ｃの代表取締役として安定した収入があるほか，家族の就労による世帯収入には一定の余裕があると推認され，今後の生活における本件不 動産を必要とする緊要度は，原告らが被告を上回るものと考えられる。そして，本件使用貸借契約に基づく被告の使用期間が，本件口頭弁論終結時までの間に，使用開 始から２０年以上経過していることを踏まえると，本件使用貸借契約においては，民法５９７条２項ただし書の使用をするに足る期間はすでに経過しているものと認め るのが相当である
• 東京地方裁判所平成２７年５月２２日判決
  　そこで，当該使用貸借契約が終了したか否かについて検討する。
  （２）　原告及び被告らは当初本件建物に一緒に居住していたこと及び弁論の全趣旨からすれば，上記使用貸借契約の目的は，生活の本拠として居住するものであ ったことが推認される。しかるに，被告らは，いずれも，本件建物には居住していないのであるから，被告らがそれぞれ居住しなくなった時点で，「目的に従い使用及 び収益を終わった」（民法５９７条２項本文）といえ，上記使用貸借契約はそれぞれ終了したといえる。
• 東京地方裁判所平成２３年５月２６日判決（判例時報２１１９号５４頁）
  原告（妻の父親）は、平成１８年に至って、被告（夫）が丁原との不貞行為により梅子と春夫をもうけたことを知った。
  これらの事実によれば、被告は、本件使用貸借契約の締結に先立って、一江（妻＝原告の娘）及び太郎らに秘して丁原との不貞行為を続け、梅子及び 春夫をもうけていたが、更に、これらの事実を秘したまま、一江・被告夫婦の関係が円満であると誤信していた太郎から、一江・被告 夫婦の関係及び被告と太郎の関係が良好であり、かかる関係が将来も継続するとの前提で、本件土地について使用借権の設定を受けた もので、そもそも契約の前提となる信頼関係が存しなかったものであるところ、一江が被告の不貞行為を知らないままに死亡すると、 その翌年には梅子及び春夫を認知し、次いで、梅子及び春夫の住民登録を本件建物一で行い、その後、春夫と顔を合わせた原告に対し て、「交換留学生を預かっている。」と虚偽の説明をし、原告は、平成１８年に至って、被告の不貞行為等を知ったというのであるか ら、原告は、民法５９７条２項ただし書の類推適用により、本件使用貸借契約を解除することができるというべきである。
  （３）　よって、争点（２）に係る原告の主張は理由があり、原告は、被告に対して、本件使用貸借契約の終了に基づき、本件各建 物を収去して本件土地を明け渡すことを求めることができる。
• 東京地方裁判所平成１７年１月２１日判決
  ２　争点（１）（使用貸借契約の成立）について
  上記認定事実１の（１）に照らすと，本件建物建築時に，亡Ａと被告との間で，親子間の情誼から，本件建物建築を目的とした本件土地の使用貸借契約（以下 「本件使用貸借契約」という。）が成立していると推認することが相当である。 　　　　本件使用貸借契約の負担について検討すると，契約時に亡Ａと原告夫婦は，本件土地に隣接していた自宅建物に居住し，被告とは別居しており，直ちに原告と同 居して原告を扶養することを使用貸借に伴う負担とすることが明確に合意されていたとは認められない。
  しかし，被告が長男であり，亡Ａ及び原告夫婦の自宅に隣接した本件建物に居住し，被告が本件建物においてＫを経営し，亡Ａから家業を継いだとみられること， 従前被告が本件建物全体を管理し，賃料を受領することについて，被告と共に本件建物の名義人であったＥ及びその相続人Ｊから被告に対し異議が述べられたことは窺え ないことなどを総合的に考慮すると，亡Ａ及び原告夫婦の将来的な扶養の期待が存在したことは否定できないと思われ，更に，生前亡Ａが２室分の賃料を自ら受領してい たことに照らすと，亡Ａが死亡した後は，被告が原告を扶養するか，少なくとも本件建物全体について２室分の賃料を原告の生活費等として確保することが本件土地の使 用貸借の負担として付帯することとなったものと評価することが相当である。
  ３　争点（２）（使用貸借契約の解除）
  争いのない事実及び上記認定事実に照らすと，被告は，原告が強制競売により自宅建物を退去した平成１１年１２月から約１年間，被告の自宅において原告と同 居し原告を扶養したと認められるが，平成１２年１２月以後，原告が老人ホームに入所してからは，本件使用貸借契約に付帯すると認められる上記負担について何ら顧慮 することなく，漫然と本件土地を使用し，更に被告は亡Ａが生前賃料を取得していた本件建物の一室を賃貸し，その賃料を取得していたものである。
  このような状況に照らすと，本件土地所有者である原告と被告との間の本件土地使用貸借契約の存立の基礎となる親子間の情誼に基づく信頼関係は被告の責めに より破壊されたものと評価することが相当であり，原告からの解除が許されると考えるべきである。
  そうすると，本件使用貸借契約は，原告が，被告に対し，平成１３年１２月１９日到達した「再通知書」（甲１４の１・２）により，再度本件土地の使用料を支 払うよう催告し，使用料を支払わないのであれば，本件建物を収去して，本件土地を明渡すよう請求したことをもって，上記負担の履行の催告と履行がなされない場合の 解除の意思表示がなされたと認められるから，遅くとも平成１３年１２月末日までには解除の効果が発生したと認められる。
  被告は，担保保存義務に反するということ及び権利の濫用であると主張するが，前者の点は主張自体理由がなく，後者の点は，被告の主張を考慮しても原告の被 告に対する本件建物収去土地明渡請求が権利の濫用にあたるとは認められない。
• 東京地方裁判所平成１６年７月２１日判決
  しかしながら，Ａ及びその地位を承継した原告からすれば，Ｂ夫婦及びその家族全体の住宅用地として貸したものではあるが，本件使用貸借契約においては，やは り実子であるＢがそこで生活するということが決定的な要素であること，言い換えれば，Ｂと被告の婚姻関係が破綻し，Ｂが出ていった本件土地に被告が残るというのは 本質的な事情の変更であることは否定できない。
  そして，本件建物の建築資金のうち，被告が支出したのは約４分の３であり，残りの約４分の１はＡが支出していること， 平成２年以降これまで約１４年の期間が経過していること，旧建物についてもＡが費用の一部を支出していること，本件土地上に旧建物の存在していた期間が約２４年間 あり，その期間を含めると被告は本件使用貸借契約により既に応分の利益を得ていること，Ａないし原告と被告との関係は契約締結当初とは大きく変化し，現在では使用 貸借契約という無償契約を継続するにふさわしい人的関係は完全に失われていること等諸般の事情を総合的に考慮すると，本件土地の使用状況が客観的にみて契約の目的 に反するものとなった以上，その点について必ずしも被告の責に帰すことのできない面があったとしても，なお解除原因が存在すると見るのが相当である。
• 最高裁平11年2月25日判決（判例時報1670-18）
  木造建物の所有を目的とする土地の使用貸借につき、契約締結後約38年8か月を経過し、建物がいまだ朽廃に至っていないこと、本件建物以外に居住すべきところがないことをもってしても、使用収益をするのに足るべき期間の経過を否定することはできない。
• 大阪高裁平成９年５月２９日判決（判例時報1618-77）
  借主（子）は親から借りた土地に建物を所有し他に賃貸していた親子間の土地使用貸借についての事例です。１審では、解約を認めなかった。
  
  ２審では、親子間の土地の使用貸借契約において扶養、監護の放棄という使用借人の行為によって当事者間の信頼関係が完全に破壊されたとして、貸主（親）から借主（子）に対する解約申入れが効力を生じたと認められた。
  
  右使用貸借契約の目的は、被控訴人甲野（子）に本件土地使用の利益を与えることのみに尽きるものではなく、むしろ被控訴人甲野が得た収益から、控訴人（親）を扶養、監護し、本件土地の固定資産税等の費用に充てることにあったものである。
  ところで、《証拠略》を総合すると、本件訴訟提起当時以前の時期において、被控訴人甲野は、従前控訴人に対して行ってきた扶養、監護を打切り、これを放棄した。その後、被控訴人甲野は、控訴人に対する仕送りなども一切していない。このため、控訴人は、他の子供の世話になるなどしているものの、その生活は著しく困窮している。本件土地の固定資産税の支払も滞納している。一方、被控訴人甲野はその経済状態からみて、控訴人に対する仕送りが困難な事情にあるとは到底いえない。
  そうであるとすると、本件土地使用貸借契約の当事者である控訴人と被控訴人甲野との間の信頼関係は、被控訴人甲野によって完全に破壊されたものというべきである。このような場合、控訴人は、被控訴人甲野に対し、民法597条2項但書を類推適用し、右使用貸借契約の解約申入れをすることができる（最判昭42年11月24日）。そうであるから、右使用貸借契約は、右解約申入れにより平成7年8月12日に終了した。
• 東京地方裁判所平成３年５月９日判決
  以上のような事実関係の下において、原告が本件訴状によってした本件使用貸借契約の解約の適否について検討すると、そもそ も本件使用貸借契約においては、原告と被告とが契約当事者となってはいるものの、前記のような契約締結の事情に照らすと、当事者 が本件使用貸借契約を締結した基本的な動機ないし目的は、単に被告に一定の期間にわたって本件使用借地を無償で使用させること自 体にあるというよりは、原告において本件原告所有地及び本件原告居宅を長女の道子に相続させ跡を継がせることを前提として、あら かじめ被告及びその家族が原告夫婦と同一敷地内に居住し、原告夫婦の老後の面倒をみるなど、親族として相互に援助し合うというこ とにあったことが明らかである。
  　ところが、当事者の意図した右のような目的は、道子の病死という不幸な事態によって逐に果たすことができなくなったものである。 そして、遺された被告と原告夫婦は、いずれか一方の責めに帰すべき事由によるものというよりは、右のような不幸な事態に直面して の互いに相手の立場を思いやる配慮に欠けた言動の積み重ねによって相互に不信を募らせ、既にその間の信頼関係は破壊されてしまっ ているのであって、このような状況下においては、被告が真哉や妻弘子とともに本件建物に入居し、原告夫婦と相互に援助し合うとい うこともおよそ期待し難いものといわなければならない。
  　以上のような事情に照らすと、当事者が本件使用貸借契約によって実現しようとした目的の到達は不能となったか又はその基礎若し くは前提となった当事者間の信頼関係は既に破壊され、原告が被告に対して本件使用借地を無償で使用させるべき実質的な理由はなく なったものというべきであるから、民法５９７条２項但書の規定を類推適用して、本件使用貸借契約は、原告のした前記の解約の意思 表示によって、終了したものというべきである。
• 名古屋地方裁判所平成２年１０月３１日判決
  ２（本件貸借契約締結後の経過）
  被告吉沢は、本件貸借契約から約半年後に本件土地のうちその西側部分を除く部分に本件第一建物を建築した。被告吉沢は、本件土地に賦課される税金額について、こ れをかんまたは皇に尋ねて、あるいは自ら役所に赴いて税金額を確認するなどして、税金額にほぼ相当する金額を地代として支払い、税金額が増加した場合には、それに 応じて地代を納めていた。
  （証人服部皇、被告吉沢）
  ３　以上の事実によれば、かんと被告吉沢との間では、昭和二五年頃、被告吉沢がその居住用の建物を所有する目的で、期間の定めのない使用貸借契約（以下、本件 使用貸借契約という。）が締結されたものと認められる。 被告らは、本件土地の利用契約は、それにかかる税金額に相当する金員を賃料とした賃貸借契約であると主張する。
  しかし、本件貸借契約が賃貸借契約と認められるためには、右地代が本件土地の利用の対価としての性格を有していなければならないが、貸借目的土地に賦課される租 税はその通常の必要費に過ぎず（民法５９５条１項参照）、しかも本件貸借契約は当初は無償とすることとされていたものが、被告吉沢からの申し出により、税金相当額 を支払うことになったものであることからしても、右地代が本件土地の利用の対価としての性格を有していたものとは認められない。
  ＜＜中略＞＞
  しかしながら、借主の居住用建物の所有を目的とする使用貸借契約において、契約に基づき建築された建物が存続し、それに借主が居住している場合には、使用貸借契 約が一時の利用目的で締結されたとか、借主が他に居住可能な建物あるいは土地を所有するに至ったなどの特別の事情がない限り、契約に定めた目的に従った使用をなす に足りるべき期間を経過したものとは認められない。
  本件においては、被告吉沢は現在も本件第一建物を所有して居住しているものであり、右に述べたような特別の事情も認められないから、契約に定めた目的に従った使 用をなすに足るべき期間が経過したものとは認められない。
• 最高裁昭42年11月24日判決（判例時報506-37）
  父母を貸主とし、子を借主として成立した返還時期の定めがない土地の使用貸借であって、使用の目的は、建物を所有して会社の経営をなし、あわせて右経営から生ずる収益により老父母を扶養する等の内容のものである場合において、借主は、さしたる理由もなしに老父母に対する扶養をやめ、兄弟とも往来を断ち、使用貸借当事者間における信頼関係はなくなるに至った等の事実関係があるときは、民法597条2項但書を類推適用して、貸主は借主に対し使用貸借を解約できるものと解すべきである 。
• 最高裁昭34年8月18日判決（ジュリスト190-2）
  他に適当な家屋に移るまでしばらくの間の一時的住居として使用収益することを目的として結ばれた建物使用貸借契約においては、適当な家屋を見つけるのに必要と思われる期間を経過した場合には、たとえ現実に見つかる以前でも、民法597条2項但書により、貸主において解約告知することができる。