弁護士ホーム > 弁護士による不動産の法律相談
2015.5.18mf

手付解除期間と履行の着手/弁護士の法律相談

相談:不動産

私は、マンションの買換えをしようと思って、手付金100万円を支払って、3200万円のマンションを買いました。
売主は、室の居住者を退去させたので、いつでも登記できますと連絡してきました。契約書によると解除期間はまだ経過していません。標記の期限(手付解除期限)は、あと1月です。
私は、事情があり、契約を解除しようと考えています。この場合、いつまでなら、手付け解除ができるのでしょうか。
契約書には下記のようになっています。
(手付解除)
売主は、買主に受領済の手付金の倍額を支払い、又買主は、売主に支払済の手付金を放棄して、それぞれこの契約を解除することができる。
前項による解除は、相手方がこの契約の履行に着手したとき、又は、標記の期限(手付解除期限)を経過したとき以降はできない。

回答

民法557条1項の手付けの規定は任意規定であり、一定期日を過ぎると手付解除ができないとする手付解除期限(手付解除期日)の特約を設けることはできます。
しかし、売主が宅地建物取引業者の場合は、その手付がいかなる性質のものであっても、解約手付とみなされ、相手方が履行の着手をするまでは、当該契約を手付解除することができます。また、これに反する特約で、買主に不利なものは無効となります(宅建業法39条2項)。
手付解除期限、または、履行の着手までは、手付解除できますが、本件のように、相手が履行に着手した場合は、どうなるでしょう。履行の着手は経過したが、手付解除期限前だから、手付解除できるのでしょうか。 この場合、次の2つの考えがあります。 これは、まさに、上記手付解除の条項の解釈の問題です。文理解釈が、1番目の解釈です。
2番目の解釈は、無理な解釈です。
手付解除期限を定めた趣旨は、履行の着手にかかわらず、手付解除ができる期限を決めたと解釈できます。3番目の解釈です。
まだ、絶対的な結論ではありませんが、3番目の解釈を指示します。この解釈に従えば、相談者の場合は、手付解除できます。

判決


地下鉄神谷町駅1分 弁護士河原崎弘 3431−7161