土地の時効取得の対抗要件として登記が必要

相談：不動産

祖父は、２０００年に、それまで借りていた畑を買いました。以後、この土地を、祖父（３年前に亡くなりました。）、祖父亡き後は、父が使用してきました。
最近、付近一帯を測量して、当時、買った畑に、第三者（Ａさん）の隣地一部（約１００坪）が入っていることがわかりました。売買した当時は、売主も、祖父も、三者とも、これに気が付きませんでした。
Ａさんからは、土地を買い取って欲しいと言ってきています。父は、取得時効で所有権を取得していると考えています。私も法律書を読むと、父の言っていることが正しいと思えるのですが、時効取得にも、対抗要件として登記が必要という人がいます。何か不安があるのですが、どうしたらよいでしょうか。

回答

取得時効

お父さんは、この場合土地の所有権を時効取得したと考えていいと思います。
10年あるいは20年間土地を継続して占有した場合、土地の所有権を時効により取得できます（民法162条）。
時効取得するには所有の意思が必要です。これは外観上で判断します。内心に所有する意思があっても、他人の土地を借りている人には所有の意思があるとは判断されません。お父さんの場合は、２０００年に土地を買ったときに所有の意思があったと考えてよいです。
このようなケースでは、占有の初めに善意無過失と考えられますので、１０年で時効取得します。お父さんは２０１０年に所有権を取得しています。

登記

時効取得と登記の関係は、第三者の登記がいつであるかによって、結論が変わってきます。

時効完成前
時効完成前（時効進行中）に不動産を譲り受けて登記した第三者に対しては、時効取得者は、登記なくして対抗できます。
時効完成後
時効完成後に不動産を譲り受けて登記した第三者に対しては、時効取得者は、登記なくして対抗できません。・・・二重譲渡のケース

時効完成後は、下記図のように、時効により土地の所有権を取得した人を、買主と同様に、取引により所有権を取得した人（二重売買の買主）と考えるのです。従って、時効による不動産の取得にも対抗要件として登記が必要です。

元の所有者	→	時効取得者
↓
買主

Ａさんが、２０１０年以降（時効完成後）に、この土地を売り、買主が登記すると、あなたのお父さんの取得した所有権は否定されます（時効が中断される）。

仮処分

現在は、時効完成後ですから、用心が必要です。そこで、お父さんが取得時効を主張する際には、用心のために、事前に、弁護士に依頼し、裁判所においてＡさんを相手に、土地の処分禁止の仮処分決定を得ることが必要でしょう。裁判所は、仮処分と同時に嘱託登記をします。
仮処分の登記ができると時効取得者に対抗要件が備わります。その後、Ａさんと交渉するなり、裁判するなりすればよいです。

判決

最高裁判所平成２４年３月１６日判決
不動産の取得時効の完成後，所有権移転登記がされることのないまま，第三者が原所有者から抵当権の設定を受けて抵当権設定登記を了した場合において，上記不動産の時効取得者である占有者が，その後引き続き時効取得に必要な期間占有を継続したときは，上記占有者が上記抵当権の存在を容認していたなど抵当権の消滅を妨げる特段の事情がない限り，上記占有者は，上記不動産を時効取得し，その結果，上記抵当権は消滅すると解するのが相当である。
最高裁判所昭和４２年７月２１日判決（判例タイムズ２１０号１５２頁）
不動産の取得時効完成前に原所有者から所有権を取得し時効完成後に移転登記を経由した者に対し、時効取得者は、登記なくして所有権を対抗することができる。
最高裁判所昭和４１年１１月２２日判決（出典：判例タイムズ２００号９２頁）
不動産の時効取得者は、取得時効の進行中に原権利者から当該不動産の譲受を受けその旨の移転登記を経由した者に対しては、登記がなくても、時効による所有権の取得を主張することができる。
最高裁判所昭和３６年７月２０日判決（出典：法律時報３４巻３号９４頁）
不動産の取得時効が完成しても、その登記がなければ、その後に所有権取得登記を経由した第三者に対しては時効による権利の取得を対抗しえないが、第三者の右登記後に、占有者がなお引き続き時効取得に要する期間占有を継続した場合には、その第三者に対し、登記を経由しなくとも時効取得をもつて対抗しうるものと解すべきである。
最高裁判所昭和３３年８月２８日判決（出典：最高裁判所民事判例集１２巻１２号１９３６頁）
時効により不動産の所有権を取得しても、その登記がないときは、時効完成後旧所有者から所有権を取得し登記を経た第三者に対し、その善意であると否とを問わず、所有権の取得を対抗できない。

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