借地上の建物の改築の承諾/許可

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2017.8.31mf更新
弁護士河原崎弘

相談:不動産

現在、私の父が借地権のことで悩んでおり、知人、不動産屋等に相談しましたが、今一つ明確な回答が得られず、困っています。
内容は下記の通りです。
現在住んでいる土地は借地であり、35 年位前から借りています。建物は自己所有で、登記もしてあります。 しかし、建物が老朽化し建て直しをしたいと思っており、何度か地主へ建て直しの話をし承諾を求めたのですが、地主は了解してくれません。
なんとか建て直しをしたく、了解を得られなくても、裁判所の承諾を得れば建て直しできるなどと言うことも聞いたことがありますが、どうしたら宜しいでしょうか。ちなみに、契約期間の残り 18 年あります。

回答

市役所の法律相談では、弁護士は次のような説明をしてくれました。

【平成4年7月31日までに締結された賃貸借契約の場合】

あなたの父のケースは、35年前の契約ですから、借地法が適用されます。
借地法では、 借地上の建物の改築には2種類あります。 以上の手続きを借地非訟手続きと言います。

借地非訟手続き

地主が増改築の承諾をしてくれない場合には、地主に代わって、裁判所が増改築の許可をしてくれます( 借地借家法 17 条)。
この場合、裁判所は、鑑定(うまいことに鑑定料は特に必要ありません)をし、増改築の承諾料や新地代を決めてくれます。
いづれにしても、地主の承諾に代わる裁判所の許可を取ってから、改築する方が安全です。 この手続きは 6 か月ほどかかります。

参考:【平成4年8月1日以降に締結された賃貸借契約の場合】

借地借家法が適用されます。
平成4年8月1日施行の借地借家法では、

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