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建物所有権の移転と借地権(敷地権)の移転

弁護士(ホーム)不動産の法律相談
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弁護士河原崎弘

相談

昨年、父が亡くなり、遺言書がありました。
遺言書には、次のように書かれていました。
○○番地所在の宅地○○uの借地権 は、全て、妻○○に相続させる。
その上に建つ建物(自宅)は、長男○○に相続させる。
私は、次男ですが、この場合、長男の相続する建物は、借地権のないものになるのでしょうか。
弁護士に相談すると、借地権は、建物の敷地であり、建物に附属するから、長男が借地権を相続するといいます。そうすると、母の権利はどうなるのか、弁護士の説明が理解できません。

回答

建物と敷地賃借権は、、主物、従物の関係にあります(民法87条)。
従物は、主物の処分に従うとなっています(同法87条2項)。これは、従物は、主物と運命をともにするとの意味です。ただし、当事者間に別段の意思表示があると、この限りではありません。
建物と敷地賃借権も、主物、従物(従たる権利)の関係にありますので、 建物所有権の移転(譲渡)に伴って、従たる権利である敷地権(敷地賃借権)も、移転します。ただし、従物といえども、独立した物ですから、これだけを独立して処分することも可能です。
父の遺言の解釈は、次の2つが考えられます。 母の権利と長男の権利が調和する 後者の考えを支持します。しかし、兄が建物登記するとか、兄が建物を譲渡して第三者が出現すると、対抗関係になり、建物登記のある兄あるいは兄の承継人が勝つでしょう。

判決


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