借地上の建物賃貸借は、土地の転貸となるか

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2015.12.23mf

相談:不動産
土地を借りて建物を建てました。そこにある自分所有の建物を、知人に貸すときに 地主の承諾なしで行ってしまうと、土地の転貸となりますか。土地の賃貸借契約を解除にされて しまうのでしょうか。
相談者は弁護士会の電話相談で聞いてみました。

回答
借地上にある建物を、他に貸した場合、建物の借主は、事実上、土地も使用することとなります。 しかし、法律上、その土地を使用しているのは、依然として、建物の所有者です。建物所有者は、借地上に建物を所有することにより土地を使用しています。
従って、建物賃貸借は、土地の無断転貸になりません。地主は土地の賃貸借契約を解除できません。

関連質問
土地を借りています。更新をするときの契約の中に、建物賃貸借を禁止するとの条項があります。
この条項は有効ですか。建物を貸すと、地主から、土地の賃貸借契約を解除されますか。

回答
借地人は建物を自由に他に貸すことができるわけです。それを制限する契約は、建物所有者の自由を余りにも制限するので、(借地借家法9条違反とし)無効とも考えることができます。
他方で、私的自治、契約自由の原則もあるわけです。地主は、自己の土地を実際に誰が使用するかにつき合理的な利害関係を有し、この条項にも合理的な理由もあるわけです。
裁判になった場合に、どのような結論になるか、断言できません。

地主と借地人間で、建物賃貸を禁止する契約を結び賃貸禁止に合理的理由がある場合、借地人がこれに違反すると、地主が土地の賃貸借契約を解除できるとの下記判例があります。従って、建物賃貸を禁止するとの条項は有効となる可能性はあります。

判決


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