賃料不払いの借主を退去させる裁判、強制執行

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2015.12.26mf更新


相談:不動産
私は、3か月ほど前にマンションの1室を賃料月額12万円で貸しました。
ところが、借主は、最初に敷金、権利金、1月分の家賃を支払っただけで、その後、家賃を全然支払いません。借主は、愛人らしい女性と一緒に住んでいます。
何度も請求しても、相手は支払いません。
賃貸借の契約書には、「賃貸借終了後、借主が本件建物内の所有物件を貸主の指定する期限内に搬出しないときは、貸主はこれを搬出、保管、処分の処置をとることができる」との条項があります。そのため、仲介してくれた不動産業者は、「契約を解除し、強制的に荷物を出し、鍵を変えることができる」と言います。どうでしょうか。
大家さんは、法律事務所を尋ね、弁護士に相談しました。

回答
賃貸借契約書中にある 借主の退去前に家具類を運び出すことを認める合意は、自力執行の合意であり、無効です(後記判決)。しかし、契約書中にこのような条項を入れるべきです。心理的に効果があるだけでなく、強制執行のときに、執行官は、この条項を認めます。

法律に触れることを覚悟するのなら、鍵を換えたり、裁判をせずに荷物を強制的に排除することは可能です。 鍵を換えて、様子をみるのも1つの方法です。それが、効果がないなら、 事実、部屋から荷物を出し、建物の前の道路に置く家主も多いです。
相手が訴えなければ刑事事件にはなりません。相手が、訴えた場合は、犯罪(住居侵入罪あるいは窃盗罪)になり、損害賠償責任を負います。借主は、家賃を払っていない後ろめたさから、訴えない人もいます。
合法的に手続きをするなら次の通りです。 その後
相談者の場合は、弁護士に依頼し、占有移転禁止の仮処分をし、借主および保証人を相手に訴えを提起しました。借主は裁判所に出頭しましたが、 保証人は欠席しました。約2か月で裁判は終わりました。家主は判決を取り、強制執行に着手しました。 最初の強制執行は警告だけです。その1か月位後に、実際に明渡しを実行します。
相手は明渡し断行の強制執行の前日に引越しをしました。そのため、相談者は合計80万円の費用を使いました。時間的には半年ほどかかりました。
その1年ほど後に、借主は破産したとの通知がきました。現在、保証人が滞納家賃を月1万円づつ振り込んできます。
最近、このように、家賃を支払う意思がないことを隠して賃貸借契約をし、室を占拠する人が増えています。部屋を貸す際には相手を選ばないとひどい目に遭います。

判例
虎ノ門(神谷町駅1分) 弁護士河原崎弘 03−3431−7161
登録 Sept. 25,1998