登記

smilemama

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以下の原稿は書きかけです。今のところ、いつまでに終了するという予定は立てていません。

注意：以下の研究は私的メモであり、正しくない情報を含んでいる可能性があります。
メモ：法務局には三度ほど行っただろうか。細かいところでは法務局によって書類や書式が微妙に違うように感じた。
終わってみればそれほど難しくはなかった。ただ、素人が一からやるにはけっこう勉強が必要なことも確かだ。
次は商業登記にも挑戦したい。

[タイトル] 素人による　素人のための △不動産の名義変更について　特に△相続による不動産の所有権移転登記　△贈与による不動産の所有権移転登記　についてつまり、贈与と相続のどちらが得なのかここでは売買による不動産の所有権移転登記は除外しておきます

目　次　△まえがき　△相続とは何か　△贈与とは何か　△相続と贈与のどちらが得か　△相続による名義変更のための必要書類等　△贈与による名義変更のための必要書類等　　△相続税　△贈与税　△相続税と贈与税の比較　△書類作成等を依頼する場合の費用 △不動産取得税
△まえがき　研究し始めてすぐ学んだこと
おおよその知識はあっても、相続・贈与・不動産登記などはいざというときには専門家に頼ることが多い。たしかに専門家に頼むほうが楽だし、間違いはない。しかし費用もけっこうかかる。自分でやるとどこまで出来るのだろうか。　学び始めてすぐに次のようなことがわかった。　・相続登記はやってもやらなくてもいい（ただし第三者に不動産の権利の取得を主張できない）　・登記手続きは管轄する法務局で行う　・登記情報はネットでも得られる　・名義変更に伴う税などによって、とりあえず贈与がいいか相続がいいか決める　・もちろん、人間関係が鍵になる　では次に、ひとつずつ整理してみよう。

△相続とは何か
以下、みずほ信託銀行のサイトから引用します。「「相続」とは、ある人が亡くなったときにその人の財産を引き継ぐことです。ある人が亡くなると同時に相続が開始し、その人の財産に関する一切の権利義務は、一身に専属する権利を除いて、相続人が引き継ぐことになります。ただし、遺言で財産の配分を決めてあれば、原則として遺言のとおりになります。相続される方が2人以上のときは、財産の全部が相続人全員の共有財産となり、一人の方が勝手に処分することができなくなります。相続人全員の協議が整ってはじめて、具体的に個々の相続財産の配分がきまるわけです。こうした相続財産は、各相続人が、不動産等の登記や預金等の名義変更手続きをした後、自分の財産として保有・管理・処分ができるようになります。」
△贈与とは何か
以下、みずほ信託銀行のサイトから引用します。「贈与とは、当事者の一方が自己の財産を無償で相手方に与える意思表示をし、その相手方がこれを承諾することによって成立する契約（民法549）です。この契約は書面の有無は問いませんが、書面によらない贈与は履行の終わらない部分に限り取消すことができると規定されています（民法550）。特別な経済的利益を受けた場合も、贈与とみなされます。」
△相続と贈与のどちらが得か
税額の比較（下記）。その他の得失。

△相続による名義変更（所有権移転）のための必要書類等
	書類	付帯書類	担当（届出先）	メモ
	●被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等	除籍謄本、原戸籍謄本	自治体
	●相続人（複数の場合はそれぞれ）の戸籍謄本		自治体	上記と重複するものは省略可
	●相続人の住民票		自治体
	●取得者の住所証明書		自治体
	●不動産の固定資産税評価証明書		自治体
	●代理権限証書			登記申請に関する委任状（委任する場合）
	●相続による所有権移転登記申請書		法務局	ネットにPDF書式（B4横）があり、記載例もある。ただし、フレームを使っている上に、書類が図のままアップされているのはいいのだが、これがダウンロードしにくいし、印刷しにくい。使いづらい。至急修正していただきたい。
	●登記申請書のコピー			これが権利証になる
	●登録免許税：固定資産税評価額の1000分の2（0.2％）（いずれも1000円未満切捨）
	●登記簿謄本		法務局	1通につき1000円



提出：以上の書類等を法務局に右綴じで提出する（B4は二つ折りにする）（書式はA4が望ましい）
メモ：不動産の区分（土地と建物は別）　①宅地②畑（農地）③住宅④雨屋



△贈与による名義変更（所有権移転）のための必要書類等
土地または建物を贈与により取得した場合には、その旨を登記しなければ他の人にその権利の取得を主張できない
	書類	付帯書類等	担当（届出先）	メモ
	●原因証書	贈与契約証書（登記後、登記済証として返却される）		登記申請書のコピーで代替可
	●贈与者の登記済証（権利証）の原本			登記完了後返却される
	●贈与者個人の印鑑証明書		自治体	3ヶ月以内に作成されたもの
	●住所証明書		自治体	受贈者の住民票の写し
	●代理権限証書			登記申請に関する委任状（委任する場合）
	●贈与による所有権移転登記申請書		法務局	ネットにPDF書式（B4横）があり、記載例もある。ただし、フレームを使っている上に、書類が図のままアップされているのはいいのだが、これがダウンロードしにくいし、印刷しにくい。使いづらい。至急修正していただきたい。久しぶりに見たら、改善されていた。書式もＢ４からＡ４になっていた。
	●登記申請書のコピー
	●登録免許税：固定資産税評価額の100分の１（１％）（いずれも1000円未満切捨）

	●農業委員会の許可		自治体	農地の場合

提出：申請書はB4の用紙に記載し、二つ折りにし、他の添付書類とともに、法務局に右綴じで提出する。紙質は長期間保存できる丈夫なものを使う。文字はインク、黒色ボールペン、カーボン紙などではっきりと書く。鉛筆は使えない。原因欄の日付・課税価格・登録免許税・不動産の表示は「壱、弐、参、拾」の多角文字で記載する。また、郵送での申請はできない。　上記のように、現在では書式はＡ４になった。また、数字も多角文字でなく、普通の数字が使えるようになった。



△相続税
相続税の申告は10ヶ月以内に行う。
正味の遺産が基礎控除額（5千万円＋法定相続人×1千万円）以下の場合、相続税は課税されず、申告も納税も必要ない。

相続税の申告の準備および手続きは以下のとおり。
①相続人の確認
②遺言書の有無の確認
③遺産と債務の確認
④遺産の評価
⑤遺産の分割
⑥申告と納税
相続税の計算方法は？

△贈与税
2500万円以内なら贈与税はゼロ、越える部分はいったん支払った贈与税が相続時に全額返還される。
なお、贈与税をゼロにするには贈与税を申告すればいい。
とは言え、将来、相続税がかかる場合、相続時に精算するなら、税金の額は変わらないのではないかという疑問がありますが、
生前贈与なら、好きなときに事業や資産を引き継ぐことができる。また、こうした資産については、相続時の精算は贈与時の時価で合算される。
これを相続時精算課税制度という。相続時に精算することを前提に、将来相続関係に入る親（65歳以上）から子（20歳以上）への贈与について、
贈与税を大幅に軽減・簡素化したもの。
（贈与のとき）2500万円の非課税枠まで何回でも、また多年にわたって（毎年でも）非課税での贈与を行うことができ、
非課税枠を超えた贈与についても、税率は超過額の一律20％です。
（相続のとき）生前に贈与を受けた財産は、贈与時の時価で相続財産に合算した上で相続税額を計算する。生前贈与ですでに納付した
贈与税額は相続税から控除される。この納付した贈与税額が相続税額を上回る場合には、その上回る分が還付される。
なお、この相続時精算課税制度は従来の制度との選択制である。従来の制度というのは、暦年課税といわれるもので、累進税率は最高50％、
基礎控除は年110万です（1年間の受贈財産の価額の合計額が110万以下の場合、申告する必要はありません）。
また、住宅等資金の贈与の場合には、贈与者の年齢要件（65歳以上）が除外されるとともに、贈与時の非課税枠が3500万円までとなります。

贈与税の申告と納税
贈与税は贈与のあった年の翌年の2月1日から3月15日までの間に申告書を提出し、納税する。

△相続税と贈与税の比較

△書類作成等を依頼する場合の費用
大体の目安はあっても、料金ははっきりとは決まっていません。つまり、司法書士等が一方的に決められる言い値です。

△不動産取得税
不動産取得税は不動産（土地・家屋）の取得に対して課税される。税額は取得したときの不動産の価格×税率（３～４％）である。相続では課税されないが、贈与では課税される。これが贈与と相続の違いのようだ。不動産取得税は後から納税通知が来るので、贈与税を払い終えて安心している者にとってはショックである。

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