家主の明渡し請求についての正当事由と借家の明渡料の相場

相談：不動産

回答

正当事由

明渡料の相場

収用などの場合の基準

判例

判例に現れた明渡料（立退料）、裁判所は、特記なき限り東京地裁

• 東京地方裁判所令和４年７月２０日判決
  （３）そこで、適切な立退料について検討すると、前記認定事実によれば、本件鑑定において、本件建物の借家権価格（立退料）は、本件更新拒絶がされた令和元年１１月１日時点で１６４０万円、鑑定が実施された令和３年１２月２２日時点で１５８０万円と評価されている。本件鑑定は、不動産鑑定士の資格を有し、当事者とも利害関係の認められない鑑定人が、実地調査を行った上で、本件訴訟において提出された証拠等も参照しながら、その専門的知見に基づき、本件建物の借家権価格（立退料）を算定しており、前提事実を誤認している点や評価の過程に不合理な点は特段みられないことも踏まえると、本件鑑定の結果は十分に尊重するべきである。加えて、本件鑑定においては、移転補償額としての試算価格に、借家権割合法による試算価格の５０パーセントを加算する方法で借家権価格（立退料）の評価が行われているところ、鑑定人は、被告が主張する本件建物において本件店舗の営業の継続を必要とする事情、取り分け被告が本件店舗に投下した初期費用がほぼ回収できない段階で立ち退きを迫られたことに加え、本件デザイナーによる内装や本件店舗のトイレ内の有名アーティストによる絵やサインが有力な宣伝効果を有することを前提として、それらが立ち退きにより失われることも十分に考慮した結果として、上記のような評価方法を採用していることからすると、本件鑑定による評価額は正当事由を補完するに足るものというべきである。
  （４）以上検討してきたことを総合すると、本件更新拒絶の時点で、原告において、本件ビルに入居するテナントに退去してもらった上で、本件ビルを解体撤去して、新たな建物を建築する必要性はそれなりに高度なものであったと認められる一方、被告においても本件建物で本件店舗の営業を継続する必要性があること自体は否定できないものの、被告が本件店舗の営業の継続ができなくなることによる支障はおよそ立退料の支払によって補えないものとはいえない。そうすると、本件鑑定において、被告が本件店舗の営業を継続する必要性として挙げる事情を十分に考慮した上で評価された本件更新拒絶時点での立退料１６４０万円を原告が支払えば、本件更新拒絶の正当事由は補完されるというべきである。
• 東京地方裁判所平成２９年５月１１日判決
  被告は，本件建物と同程度の広さの店舗の賃料を１か月３５万円として差額賃料の２年分を計上するが，本件店舗はわずか約１８平方メートルにすぎず，原告提示の近隣物件の賃料に照らすと，同等物件の賃料を１か月３０万円として差額賃料は１か月１０万円程度とするのが妥当であり，その２年分は２４０万円にとどまり，移転契約費用は２か月分の賃料６０万円，引越費用は被告主張の３０万円と概算するのが相当と認められる。
  （中略）
  そこで，上記各認定事実その他の本件に顕れた一切の事情を考慮すると，本件契約の解約申入れについて正当事由の不足を補完するのに相当な財産上の給付額は９００万円と認めるのが相当である。

判決が認めた家賃などと明渡料（立退料）、特記なき限り東京地裁