ビルの賃貸人から10か月分の更新料を請求されている

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2015.12.25mf
相談:不動産
当社は、賃料月額120万円、期間5年で、事務所を借りています。来年が更新時期に当たります。実は、ビルのオーナーの代理人弁護士から、更新料として1300万円(賃料プラス管理費の10月分)を請求する通知がきました。
不動産賃貸借契約書には、「本契約期間満了のとき賃借人において更新契約を希望するときは賃料および管理費の10月分更新料を賃貸人に支払う」と書いてあります。請求は、この条項を根拠にしているようです。
弁護士に相談したところ、支払いをしないと、賃貸借契約を解除されると、言われました。
この更新料を払うべきでしょうか。また、この金額は妥当でしょうか。

回答
建物 賃貸借契約 の更新料は、賃料の一部(補充)、あるいは、賃貸人が更新に際して「異議を述べないことへの対価」と考えられています。
賃貸人が、更新料を請求できるのは、更新料の合意があり、その金額が合理的である場合です。合理的額とは、更新料が毎月支払う賃料(管理費を含めて)の1ないし2か月、最大で3か月分くらいまでです。

判例では、「更新料は賃料の12か月分」と決めた契約の効力を否定したり(東京地裁昭和56年7月22日判決)、「更新料は賃料の6.35か月分」と決めた契約条項について、そのうち3か月分のみ有効であり、残りは借家法6条(現在は、借地借家法30条)でいう「借家人に不利なものとして無効」と判断しています(東京地裁昭和61年10月15日判決)。さらに、店舗を目的とした賃貸借契約書において賃料の10か月分の更新料と定められた条項の効力を否定しています(東京地裁平成4年9月25日判決)。

本件のばあい、更新料が高額であるが、その反面、毎月の賃料が、低く決められていたと事情なら、更新料を高額にした合理的理由があります。そのような事情がない限り、「賃料および管理費の月額の10か月分を更新料とする」条項は無効と判断される可能性は相当あります。建物賃貸借契約についての後記東京地裁の判決は、なかなか、参考になります。

反面、この合意が有効なら、弁護士が言うとおり、賃貸借契約を解除される危険もあるわけです。そこで、ビルのオーナーに話し合いを申し入れ、話し合いがまとまらなければ、「更新料のうち3か月分を超える部分の支払い義務はないことの確認を求める」訴えを提起し、裁判所で話し合いをするとよいでしょう。

判決

東京都港区虎ノ門3丁目18-12-301(神谷町駅1分)河原崎法律事務所 弁護士河原崎弘 電話 03-3431-7161
2004.9.9